Die Mietkaution ist Bestandteil des Mietvertrages und sie hat eine wichtige Funktion zu erfüllen. Jeder Vermieter ist bestrebt, sein Eigentum zu schützen. Hinterlegt der Mieter eine Mietkaution, ergibt sich daraus eine gewisse Sorgfaltspflicht, die die Handlungsweisen des Mieters bestimmt. Die Mietkaution dient dazu, den Vermieter gegen finanzielle Schäden durch den Mieter abzusichern. Hierzu gehören offene Beträge aus der Betriebskostenabrechnung, ungerechtfertigt hohe Renovierungskosten nach dem Auszug des Mieters und Mietausfall bei ungerechtfertigtem Einbehalten der Miete durch den Mieter.
In der Praxis wird oft eine Barkaution verlangt. Eine Alternative zu dieser Form der Mietkaution stellt die Mietbürgschaft dar. Diese Form hat nicht nur für den Mieter Vorteile, auch für den Vermieter ist es sinnvoll, diese Form der Kaution zu wählen. Die Barkaution muss der Vermieter getrennt von seinen persönlichen Finanzen aufbewahren. Er muss die Verzinsung sichern. In der Regel eröffnet er ein Sparbuch, was mit einem gewissen Verwaltungsaufwand verbunden ist. Mit einer Mietbürgschaft entfällt dieser Aufwand. Der Vermieter erhält eine Bürgschaftsurkunde, die er nach der Beendigung des Mietverhältnisses und der Übergabe einer einwandfreien Wohnung einfach an den Mieter aushändigt.
Bedenken vonseiten des Vermieters, dass mit einer Mietbürgschaft eine regelmäßige und pünktliche Mietzahlung des Mieters nicht gegeben sein könnten, erweisen sich häufig als unbegründet. Vor der Gewährung einer Mietbürgschaft wird überprüft, ob ein Schufa-Eintrag des Mieters vorliegt. In einigen Fällen kann von der Kredit gebenden Stelle die Gewährung einer Mietbürgschaft abgelehnt werden. Generell ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine Mietbürgschaft zu akzeptieren. Er kann jedoch den Verwaltungsaufwand minimieren und erhält im Schadensfall die Mietkaution vom Bürgen ausgezahlt.