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Die Mietkaution spielt vor allem für den Vermieter eine entscheidende Rolle. Sie dient ihm als finanzielle Absicherung, wenn der Mieter seinen vertraglich vereinbarten Pflichten nicht nachkommt. Eine gesetzliche Vorschrift, die eine Mietkaution als Bestandteil eines Mietvertrages ausweist, existiert nicht. Dennoch ist sie elementarer Bestandteil eines Mietvertrages und es obliegt dem Vermieter, diese Klausel als Bestandteil des Vertrages einzufügen.

Die Art der Zahlung einer Mietkaution darf grundsätzlich vom Vermieter festgelegt werden. Eine Barzahlung ist in diesem Bereich nicht ungewöhnlich. Werden vom Mieter andere Formen der Darbringung einer Mietkaution gewünscht, kann dies nur mit dem Einverständnis des Vermieters geschehen. Wird die Miethöhe in der Laufzeit des Mietverhältnisses geändert, besteht kein Rechtsanspruch auf eine Anpassung der Kaution. Geregelt ist die maximale Höhe, die der Vermieter beim Abschluss eines Vertrages verlangen darf. Als Obergrenze ist die dreifache Nettomiete festgelegt. Diese Regelung gilt nur für privat genutzte Wohnräume. Bei einer Gewerbemiete muss der Betrag zwischen Mieter und Vermieter verhandelt werden. Da nicht jeder in der Lage ist, die Kaution sofort aufzubringen, existieren für diesen Fall gesetzliche Regelungen. Diese besagen, dass die Mietkaution in drei gleichen Monatsraten erbracht werden darf. Die erste Rate ist demnach zu Beginn des Mietverhältnisses zu erbringen.

Erfolgt eine Barzahlung der Kaution, ist der Vermieter verpflichtet, den Betrag mit einer Verzinsung anzulegen. Der Vermieter muss dem Mieter über die Anlageform Auskunft erteilen. Der Mieter ist nicht berechtigt, die Zinsen vor Ablauf des Mietverhältnisses zu fordern. Die Mietkaution muss der Vermieter streng von seinem eigenen Vermögen trennen. Ein separates Konto muss dafür eingerichtet werden. Hat der Vermieter die Mietkaution geschmälert, ist er verpflichtet, den Betrag wieder aufzustocken. Wird die Kaution zweckentfremdet verwendet, macht sich der Vermieter strafbar. Die Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Vertragsverhältnisses ist häufig ein strittiger Punkt. Einer Grundsatzentscheidung des BGH zufolge darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten. Dieser dient zur Sicherung der Ansprüche gegenüber dem Mieter. Kosten aus eventuell offenen Betriebskosten oder einer nicht erfolgten Endrenovierung können davon beglichen werden. Liegt der Zeitpunkt des Auszugs am Beginn einer neuen Abrechnungsperiode, können sich daraus entsprechend lange Wartezeiten für die Rückzahlung der Kaution ergeben. Eine Überprüfung, ob der einbehaltene Betrag angemessen ist, sollte vom Mieter unbedingt geschehen.

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution ist ein Betrag, den der Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages vom Mieter fordert. Sie dient ihm als finanzielle Absicherung für eventuell anfallende Forderungen an den Mieter. Kommt dieser seinen vertraglich festgelegten Pflichten nicht nach, hat der Vermieter die Möglichkeit, offene Forderungen durch das Einbehalten der Mietkaution zu begleichen. Die Forderung nach einer Mietkaution ist nicht gesetzlich verankert. Ursächlich entstand die Mietkaution durch vertragliche Vereinbarungen. Die Höhe der Mietkaution kann zwischen Mieter und Vermieter verhandelt werden. Ist die Mietkaution nicht Bestandteil des Mietvertrages, muss der Mieter keine Kaution errichten. Der Vermieter ist nicht berechtigt, nachträglich eine Mietkaution zu verlangen.

Welche verschiedenen Formen der Mietkaution gibt es?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Mietkaution zu hinterlegen. Die häufigste Form der Zahlung ist die Barkaution. Dabei wird die Mietkaution vom Mieter in bar an den Vermieter ausgezahlt. Diese Form der Zahlung bringt für den Vermieter einige Pflichten mit sich. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass die gesamte Kaution zinsbringend angelegt werden muss. Als Richtlinie gelten die Zinsen, die mir einem normal verzinsten Sparbuch erwirtschaftet werden. Er ist weiterhin verpflichtet, die Mietkaution strikt von seinem Privatvermögen zu trennen. Der Mieter kann vom Vermieter Auskunft über den Verbleib der Mietkaution verlangen und ist berechtigt, Informationen über die Höhe der Verzinsung einzuholen.

Eine weitere Möglichkeit, die Mietkaution zu hinterlegen bildet die Kautionsbürgschaft. Bei dieser Form der Finanzierung tritt ein Bürge für den Mieter ein, der sich verpflichtet, etwaige Forderungen, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben, zu begleichen. In der Regel tritt eine Bank oder ein anderer Finanzdienstleister als Bürge auf. Der Vermieter erhält eine Bürgschaftsurkunde, in der die Formalitäten geregelt sind. Der Mieter hat lediglich einen jährlichen Betrag für die Bürgschaft zu entrichten. Der Kautionsschutzbrief ist ein ähnliches Instrument wie die Kautionsbürgschaft. In der Regel wird der Schutzbrief von einer Versicherungsgesellschaft ausgegeben. An diese ist vom Mieter ein jährlicher Obolus zu entrichten.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Höhe der Mietkaution richtet sich nach der Monatsmiete. Da es keine gesetzliche Verpflichtung für den Vermieter gibt, eine Mietkaution vertraglich zu vereinbaren, kann die Höhe der Kaution zwischen den Parteien ausgehandelt werden. Als Grundlage zur Berechnung dient die monatliche Nettomiete. Nebenkosten dürfen in der Berechnung keine Berücksichtigung finden. Gesetzlich geregelt ist die Maximalhöhe der Mietkaution. Sie darf drei Nettomieten nicht übersteigen. Steigt die Miete im Verlauf des Mietverhältnisses an, ist der Vermieter nicht berechtigt, eine Nachbesserung der Mietkaution zu verlangen. Er darf die Kaution auch nicht vor Beginn des Mietverhältnisses verlangen.

Der Mieter hat das Recht, die Miete in drei gleichen Raten zu zahlen. Die erste Rate wird mit der ersten Monatsmiete fällig. Alle weiteren Raten müssen in den Folgemonaten beglichen werden. Nimmt der Mieter größere Veränderungen in der Wohnung vor, wie etwa den Umbau in einen behindertengerechten Wohnraum, kann der Vermieter auf einer zusätzlichen Sicherheitsleistung bestehen. Der Mieter ist prinzipiell verpflichtet, alle Umbauten nach seinem Auszug wieder rückgängig zu machen. Häufig ist dieser Sachverhalt im Vertragswerk detailliert geregelt. Kommt er diesen Verpflichtungen nicht nach, kann der Vermieter den höheren Betrag der Mietkaution zum Rückbau benutzen.

Wann muss die Mietkaution vom Vermieter zurückgezahlt werden?

Wenn alle vertraglichen Voraussetzungen für eine Rückzahlung der Mietkaution erfüllt sind, hat der Mieter das Recht auf eine Rückzahlung der Barkaution. Die Mietkaution muss einschließlich der erwirtschafteten Zinsen zurückgezahlt werden. Hat der Vermieter das Geld zu einem günstigeren Zinssatz als den üblichen Konditionen, die für ein Sparbuch gezahlt werden angelegt, steht dem Mieter auch der überschüssige Betrag zu. Besteht im Mietvertrag eine entsprechende Klausel, die den Vermieter zum Einbehalten des überschüssigen Betrages berechtigt, ist diese ungültig. Der Vermieter ist berechtigt, zu prüfen, ob er nach Beendigung des Mietverhältnisses eventuelle Ansprüche gegen den Mieter geltend macht. Nach einem Gerichtsurteil des BGH ist dafür ein Zeitraum von sechs Monaten angemessen.

Bestehen vonseiten des Vermieters noch eventuelle Forderungen, die sich aus der Nebenkostenabrechnung ergeben, kann er einen Teil der Kaution einbehalten. Richter sprechen in ihren Urteilen von einem angemessenen Betrag. Da die Forderungen aus der Abrechnung in der Regel weit unter der Höhe einer kompletten Mietkaution liegen, ist der Vermieter nicht berechtigt, den gesamten Betrag bis zur Abrechnung einzubehalten. Fällt der Zeitpunkt des Auszugs des Mieters in einen Zeitraum kurz nach der letzten Nebenkostenabrechnung, kann sich die Auszahlung eines Teils der Mietkaution entsprechend verzögern. Hat der Vermieter die Kaution in voller Höhe zurückgezahlt, darf er später keine Ansprüche mehr gegen den Mieter geltend machen.

Wann darf der Vermieter die Mietkaution oder Teile davon einbehalten?

Der Vermieter prüft nach einer Beendigung des Mietverhältnisses den Zustand der Wohnung auf ihren Zustand. Ergibt diese Prüfung Schäden oder Mängel ist er berechtigt, Teile der Mietkaution einzubehalten. Die Höhe des einbehaltenen Betrages richtet sich nach den realistischen Reparaturkosten, die bei einer Beseitigung der Mängel zu erwarten sind. Muss der Vermieter während der Dauer des Mietverhältnisses Schäden beheben, die nachweislich durch den Mieter verursacht worden sind, ist der Mieter verpflichtet, die Mietkaution um diesen Betrag aufzustocken.

Der Vermieter kann die Mietkaution oder Teile davon einbehalten, wenn berechtigte Forderungen an den Mieter bestehen, die sich aus Mietrückständen ergeben. In diesem Fall hat der Vermieter jedoch zunächst den Rechtsweg zu beschreiten. Bei einem Zahlungsrückstand muss der Vermieter zunächst auf Zahlung klagen und einen rechtswirksamen Titel bei Gericht erwirken. Eine weitere Möglichkeit, den Rechtsweg einzuhalten, besteht in der Erwirkung eines Mahn- oder Vollstreckungsbescheides. Gründe für den Einbehalt der Mietkaution durch den Vermieter können sich auch ergeben, wenn der Mieter unberechtigt die Miete gekürzt hat oder offene Forderungen aus der Abrechnung der Nebenkosten für die Wohnung bestehen.

Was kann der Mieter bei einem unberechtigten Einbehalt der Mietkaution tun?

Berechtigte Gründe für den Einbehalt der Mietkaution durch den Vermieter liegen vor, wenn die Wohnung nicht in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben wurde oder wenn offene Forderungen durch nicht geleistete Mietzahlungen bestehen. Der Mieter muss dem Vermieter eine angemessene Frist einräumen, um Ansprüche seinerseits zu prüfen. Kommt der Vermieter nach einer Frist von sechs Monaten nicht seiner Pflicht zur Rückzahlung nach, sollte zunächst eine schriftliche Mahnung erfolgen. In diesem Schreiben sollte ein konkreter Termin für die Rückzahlung genannt werden. Lässt der Vermieter die Frist verstreichen, ist der Mieter berechtigt, Schadensersatz zu verlangen. Beispielsweise können Zinsen für den Zeitraum berechnet werden.

Erfolgt auch 30 Tage nach der Anmahnung keine Reaktion des Vermieters, sollte ein Mahnbescheid verschickt werden. Vordrucke dafür gibt es im zuständigen Gericht und sie können online heruntergeladen werden. Der Mieter trägt seine offenen Forderungen inklusive der Verzugszinsen ein und reicht den Mahnbescheid beim Amtsgericht ein. Der Vermieter erhält nun ein amtlich beglaubigtes Schreiben von den zuständigen Stellen. Nach zwei Wochen Wartezeit kann der Mieter einen Antrag auf Vollstreckung stellen. Verstreichen weitere zwei Wochen ohne Zahlungseingang, wird ein Gerichtsvollzieher mit der Vollstreckung beauftragt. Die Verjährungsfrist für Forderungen aus einer unberechtigt einbehaltenen Mietkaution beträgt nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz drei Jahre.
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